กฎหมาย รั้วที่ดิน รั้วบ้าน

รั้วบ้านถือเป็นส่วนสำคัญอีกอย่างหนึ่งของบ้าน หากคุณซื้อบ้านแล้วมีรั้วบ้านมาพร้อมกับตัวบ้านเลยก็อาจจะไม่มีปัญหาแต่หากคุณต้องการสร้างรั้วบ้านภายหลัง ลองมาดูว่าก่อนจะสร้างรั้วบ้านนั้นมีกฎหมายอะไรที่คุณควรรู้บ้าง

รั้วบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่

กฎหมายหลักที่ควบคุมการก่อสร้างก็คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดให้เราต้องขออนุญาตก่อสร้างอาคาร และกำหนดลักษณะของอาคารต่าง ๆ ไว้

ตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 4 ให้คำนิยามของอาคารไว้ว่า

“อาคาร หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้าสำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมถึง

(1) อัฒจันทร์หรือสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเพื่อใช้เป็นที่ชุมนุมของประชาชน

(2) เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทางหรือท่อระบายน้ำ อู่เรือ คานเรือ ท่าน้ำ ท่าจอดเรือ รั้ว กำแพง หรือประตูที่สร้างขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะหรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย

(3) ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย

(ก) ที่ติดหรือตั้งไว้เหนือที่สาธารณะและมีขนาดเกินหนึ่งตารางเมตรหรือมีน้ำหนักรวมทั้งโครงสร้างเกินสิบกิโลกรัม

(ข) ที่ติดหรือตั้งไว้ในระยะห่างจากที่สาธารณะซึ่งเมื่อวัดในทางราบแล้วระยะห่างจากที่สาธารณะมีน้อยกว่าความสูงของป้ายนั้นเมื่อวัดจากพื้นดิน และมีขนาดหรือมีน้ำหนักเกินกว่าที่กำหนดในกฎกระทรวง

(4) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารที่กำหนดตามมาตรา 8 (9)

(5) สิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ถ้าดูความหมายของคำว่าอาคารจากมาตรา 4 ก็จะเห็นว่าโดยปกติรั้ว และกำแพงไม่ถือเป็นอาคารครับ แต่เฉพาะรั้วหรือกำแพงที่ติดต่อกับที่สาธารณะ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอยเท่านั้นที่เป็นอาคาร ต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายฉบับนี้ ในขณะที่รั้วกั้นระหว่างที่ดินของเอกชนด้วยกัน ไม่เป็นอาคาร ไม่ต้องขออนุญาต

อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

แต่อย่างไรก็ตาม รั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกัน หากมีความสูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ก็จะต้องขออนุญาตเช่นกัน เพราะตามมาตรา 4 (5) ข้างต้นกำหนดว่าให้มีกฎกระทรวงกำหนดได้ว่าจะให้สิ่งใดเป็นอาคารหรือไม่ และก็มีกฎกระทรวงกำหนดสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมาย พ.ศ. 2544 ข้อ 1 กำหนดไว้แบบนี้

“ข้อ 1 ให้สิ่งทีสร้างขึ้นดังต่อไปนี้ เป็นอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

(1) ถังเก็บของที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(2) สระว่ายน้ำภายนอกอาคารที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(3) กำแพงกันดินหรือกำแพงกั้นน้ำที่ต้องรับความดันของดินหรือน้ำที่มีความสูงตั้งแต่ 1.50 เมตรขึ้นไป

(4) โครงสร้างสำหรับใช้ในการรับส่งวิทยุหรือโทรทัศน์ที่มีความสูงจากระดับฐานของโครงสร้างนั้นตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป และมีน้ำหนักรวมตั้งแต่ 40 กิโลกรัมขึ้นไป

(5) สิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นนอกจาก (1) (2) (3) และ (4) ที่มีความสูงจากระดับฐานตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป”

สรุปความได้ว่า รั้วหรือกำแพงบ้านที่จะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถือเป็นอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารมี 2 ประเภทครับ คือ รั้วที่ติดกับที่สาธารณะ และรั้วที่สูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป

ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำอะไรได้บ้าง

ก่อนสร้างรั้วบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้าง แล้วมีข้อกำหนดอย่างไร

เรื่องนี้ต้องไปดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ ซึ่งมีข้อกำหนดต่าง ๆ เกี่ยวกับรั้วดังนี้

ข้อ 5 รั้วหรือกําแพงกันเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตังแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกําแพงกันเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทํามุมกับแนวถนนสาธารณะ เป็นมุมเท่า ๆ กัน

ข้อ 42 กำหนดว่าการสร้างรั้วไม่ต้องร่นแนวอาคารจากที่สาธารณะอย่างอาคารอื่น ๆ

ข้อ 47 กำหนดว่ารั้วหรือกําแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ

แต่สำหรับความสูงของรั้วในเขตกรุงเทพมหานครนั้น มีข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50 กำหนดไว้แบบนี้

“ข้อ 50 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร มิให้มีส่วนของอาคารล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกั้นแนวเขตที่สูงไม่เกิน 2 เมตร”

หมายความว่า รั้วในเขตกรุงเทพมหานครที่สร้างติดเขตที่ดินข้างเคียงหรือที่สาธารณะโดยไม่มีระยะร่น ต้องมีความสูงไม่เกิน 2 เมตร แต่ในท้องที่อื่นก็สามารถสร้างได้สูง 3 เมตร

สำหรับเรื่องรูปทรง และลวดลาย และความหนาของรั้วหรือกำแพงนั้น ไม่มีกฎหมายบังคับไว้

ต้องสร้างรั้วบ้านตรงส่วนไหนของแนวเขต

ตำแหน่งของการสร้างรั้วก็เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเลย ถ้าเป็นรั้วที่ติดกับที่สาธารณะ ตัวรั้วทั้งหมดจะต้องอยู่ในที่ดินของเรา จะมีส่วนล้ำเข้าไปในที่สาธารณะไม่ได้ แต่ถ้าเป็นรั้วที่ติดกับที่ดินเอกชน ถ้าหากไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อน ก็จะต้องสร้างภายในเขตที่ดินของเราทั้งหมดเช่นกัน แต่หากตกลงกันได้ ก็สามารถสร้างรั้วตรงกึ่งกลางแนวเขตได้

สิทธิในรั้วที่ติดต่อกับที่ดินเอกชน

กรรมสิทธิ์ในรั้วถ้าเราสร้างทั้งหมดในเขตของเราเอง ก็ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของเราเองทั้งหมด เพื่อนบ้านด้านติดกันจะมาทำอะไรกับรั้วไม่ได้ แต่ถ้าสร้างตรงกึ่งกลางแนวเขตโดยเพื่อนบ้านยินยอม ถ้าไม่ได้ตกลงอะไรเป็นพิเศษก็น่าจะถือว่าตกลงให้รั้วเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเรากับเพื่อนบ้านโดยปริยาย

ดังนั้น รั้วด้านที่ติดกับเพื่อนบ้านก็เป็นสิทธิของเพื่อนบ้านที่จะทาสี หรือทำอะไรก็ได้ตราบที่ไม่กระทบกับโครงสร้างของฝั่งเรา สำหรับการซ่อมแซมรั้วนั้น ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ก็ต้องซ่อมไป คือ ถ้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดียวก็ต้องซ่อมคนเดียว ถ้าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมก็ช่วยกันออกค่าซ่อม

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ที่มา Youtube Channel : ศูนย์รวมความรู้เกษตร

คลิป : https://www.youtube.com/watch?v=hC0mjWOc-yA